פסק-דין בתיק ע"א 38302-02-10

השופטת שושנה שטמר:

בפסק הדין, נשוא ערעורנו, התקבלה תביעתם לפיצויים של בני הזוג גבריאל כנגד החברות א. וייס בנייה ופיקוח בע"מ וטופ קיסריה בע"מ, ונדחתה כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל.

בקליפת האגוז אתאר את עיקר המחלוקות כך: האם אחראית רשות רישוי (הועדה המקומית לתכנון ולבניה) כלפי רוכש דירה מקבלן, כאשר הקבלן-המוכר הקטין את שטח המגרש שבו נמצאת הדירה שנקנתה, ובנה גדר בתוך השטח המופחת, שלא בהתאם להיתר הבניה; האם אחראי הקבלן-המבצע, שהתקשר עם הקבלן-המוכר לבצע עבורו עבודות בניה, לנזקים של רוכשי הדירה עקב הקטנת שטח המגרש על ידי הקבלן-המוכר, עמו התקשרו רוכשי הדירה; האם אחראי קבלן-מבצע, שקיבל המחאת זכות מהקבלן המוכר על חובות רוכש הדירה כלפי הקבלן-המוכר, גם לנזק עקב הקטנת שטח המגרש.

רקע עובדתי

1.         חב' טופ קיסריה בע"מ (להלן " טופ") יזמה פרויקט בניה למגורים בשכונה 3 ברחוב הלבנה בקיסריה, במסגרתו התקשרה ביום 5/3/07 עם בני הזוג גבריאל, שהם המערערים בע"א 40237-02-10 והמשיבים 1 ו-2 בע"א  38302-02-10 (להלן - " גבריאל") בהסכם מכר, לפיו גבריאל ירכשו את הזכויות בדירה בת 6 חדרים ומרתף בבית דו משפחתי, על מגרש בגודל 250 מ"ר, במקרקעין הידועים כמגרש 29 בגוש 10620 (להלן- " הדירה").  

            תשריט שצולם מתוך היתר הבניה של הדירה, צורף כנספח להסכם המכר, ואף בו נכתב כי המגרש שעליו תבנה הדירה,  הוא בשטח 250 מ"ר.

2.         החברה הקבלנית שביצעה את הפרויקט היא חברת א. וייס בניה ופיקוח בע"מ (להלן גם- " וייס"), שבנתה את הדירה בפועל. היא התקשרה עם טופ בחוזה לקבלנות משנה לבניית הדירות.

3.         מספר חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר, בחודש 11/07, גילו גבריאל כי טופ קיסריה בנתה בצמוד לדירה, בתוך המגרש שהיה מיועד לדירתם, גדר שלא במקום המיועד לה על פי היתר הבניה. מיקום הגדר שם הקטין את שטח המגרש מ- 250 מ"ר ל- 176 מ"ר. הסתבר, שטופ נקלעה לסכסוך עם משפחה אחרת, משפחת גור (להלן- " גור"), שמגרשה צמוד למגרש של גבריאל, אולם אינו כלול בשטח הפרויקט. גור רכשו את מגרשם שנים לפני שטופ רכשה את המקרקעין לפרויקט. הסכסוך היה בנוגע לשטח המגרש של גור. טופ הגיעה להסכם פשרה עם גור, לפיו המגרש שלהם יוגדל לכיוון דירתם של גבריאל ועל חשבון מגרשם. הסכם זה נחתם ביום 28/11/06, דהיינו לפני שטופ חתמה על הסכם המכר עם גבריאל. אוסיף עוד לעניין זה, כי הגדר שלא על פי ההיתר, עברה במקום בו עמדה הגדר הישנה בין מגרשם של גור למגרש שבו נבנה ביתם של גבריאל. 

4.         בני הזוג גבריאל התלוננו על מצגים אלה של טופ באשר לגודל השטח, והועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל (להלן- " הועדה") נקטה בהליכים שבעקבותיהם הוגש כתב אישום נגד טופ. הגדר שנבנתה בסמוך לדירת גבריאל נהרסה.

5.         משהבינו גבריאל, כי זכויותיהם של גור קודמות, ועל  אף שטופ הציעה להם לבטל את ההסכם ולקבל את הכספים שהספיקו לשלם חזרה, החליטו להשאר עם מגרש מוקטן, בשטח של 176 מ"ר במקום 250 מ"ר, ותביעתם בבית משפט קמא היתה  לסעד כספי בלבד.

6.         ככל הנראה מצבה הכלכלי של טופ החל להתדרדר. לפיכך, המחתה את זכויותיה כלפי רוכשי הדירות לוייס עבור עבודות הבניה שהיו צריכים להמשיך ולהתבצע בדירות או שכבר בוצעו. טופ שלחה לגבריאל, כמו גם ליתר רוכשי הדירות בפרויקט, הודעה ביום 8/10/07 לפיה זכויותיה לקבלת כספי הדירות הומחו לוייס, והתובעים התבקשו להשלים את יתרת התשלומים עבור הדירה ישירות לוייס. עוד ציינה טופ בהודעה, כי אין בכך לגרוע מכל התחייבויותיה כלפי הרוכשים, ובכללם גבריאל.

7.         לאחר שגבריאל הגישו תביעה נגד טופ ומנהלה, וכן נגד הועדה, ביקשו צו עיקול עצמי על הכספים שהיה עליהם לשלם לטופ עבור הבנייה. וייס ביקשה להצטרף להליך זה בשל המחאת הזכות שקיבלה מטופ, ואז ביקשו גבריאל לצרפה כנתבעת נוספת בתיק, ובקשתם נעתרה.              

8.         לאחר מספר הליכים בין הצדדים ביחס לעיקול וביחס לבקשה של גבריאל למינוי כונס נכסים שיוציא את הדירה מחזקת וייס וטופ, שכללו בר"ע בבית המשפט המחוזי לפני השופט רון סוקול וכן דיון בבית המשפט העליון, הוסכם שמסכום של 400,000 ש"ח שהופקד על ידי גבריאל בקופת בית המשפט כעיקול עצמי, יועברו לוייס 200,000 ש"ח על חשבון התשלומים של בניית הדירה, והיתרה תועבר לגבריאל או לוייס, בהתאם לתוצאות פסק הדין לכשינתן. בתמורה, הסכימה וייס לוותר על זכות העיכבון, שטענה לה, ולמסור לגבריאל את הדירה. בית המשפט העליון (רע"א 8070/08) נתן תוקף של פסק דין להסכם זה ביום 25/6/09. וייס מסרה לגבריאל את הדירה, מבלי להשלים את הבניה, וגבריאל השלימו אותה בעצמם.

עיקר טענות הצדדים בבית משפט קמא

9.         טענות בני הזוג גבריאל בבית משפט קמא היו כי טופ הפרה את הסכם המכר והסבה להם בשל כך נזק, שעליה לפצותם בגינו. אביא כבר כאן כי טופ היתה בעל דין פעיל ואף שותפה להסכם שהושג בבית המשפט העליון. בבית משפט קמא השתתפה עד לשלב הראיות, שאז לא הופיעה לישיבת ההוכחות, למרות זימונה כדין (כל זאת - ככל הנראה עקב כך שהפכה להיות לחדלת פרעון). 

כנגד וייס טענו גבריאל כי וייס התרשלה כלפיהם כאשר לא בנתה את הגדר על פי ההסכם. וייס ידעה שהסכם זה בין טופ לבין גור, יחייב אותה לבנות את הגדר שאמורה היתה לחצוץ בין מגרש גבריאל לבין מגרש גור, בחריגה ממקומה כפי שהוגדר בהיתר הבניה וכמובן למסור לגבריאל מגרש קטן מזה שהובטח להם בהסכם המכר. בפועלה כך, הטעתה וייס את גבריאל. עוד טענו גבריאל, כי וייס אחראית לפצותם על נזקיהם גם בשל המחאת הזכות; לעמדתם זכותה של וייס להנות מחובות הדיירים, כפופה לביצוע התחייבויות טופ כלפיהם על פי הסכמי המכר. לפיכך, על וייס לפצותם יחד ולחוד עם טופ קיסריה.

            לגבי הועדה טענו גבריאל, כי היא התרשלה בפיקוח על הבניה ואו באכיפת ביצוע היתר הבניה במגרש ואלמלא התרשלות זו, טופ לא היתה בונה את הגדר בסטיה מההיתר ולא היה נגרמים  לגבריאל הנזקים בגינם נדרשו הפיצויים.

ביחס למנהלה של טופ, רונן קריסטל (להלן- " קריסטל"), נטען כי יש להרים לגביו את מסך ההתאגדות מעל טופ, ולייחס לו את חובותיה. בשלב מסוים קריסטל הפסיק להיות בעל דין פעיל בתיק, וניתן נגדו פסק דין ביום 17/5/09 על מלוא סכום התביעה.

הקביעות העיקריות בפסק הדין  קמא